Polonya Gelişim ve Teknoloji Bakanlığı, konut arazileri için kalıcı kullanım hakkını yeniden tanımak ve Varşova civarındaki binaların altındaki arazilerin hukuki durumunu düzenlemek için yasa tasarısı hazırladı.
Bakanlığın Önerisi
Polonya Gelişim ve Teknoloji Bakanlığı, konut alanlı araziler için kalıcı kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste) tesis etme imkânını yeniden getirilmesini öngörüyor. Aynı zamanda, özellikle Varşova civarındaki apartmanların altındaki arazilerin hukuki durumunu düzenlemek için yeni bir girişimde bulunuldu. Bu kapsamda, Konut Kooperatifleri tarafından inşa edilen arazilere ilişkin hakları düzenleyen ve gayrimenkul ekonomisi ile bazı diğer yasalarda değişiklik yapan yasa tasarısı, Hükümet Mevzuat Merkezi’ne sunuldu.
Mevcut Yasak ve Reform Geri Çevirme
Şu anda konut amaçlı kalıcı kullanım hakkının tesis edilmesi yasaktır. Gelişim Bakanlığı, bu yasağın kaldırılmasını ve yedi yıl önceki reformun kısmen “geri çevrilmesini” teklif ediyor. Bu reformun amacı, bu hakkın aşamalı olarak kaldırılmasıydı ve döneminde 2,5 milyondan fazla blok ve tek katlı ev sakininin mülkiyet kazanmasını sağlamıştı.
Hak Kazananlar ve Sosyal Konut
Kalıcı kullanım hakkının yeniden getirilmesinden Konut Kooperatifleri ve Sosyal Konut Girişimleri (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) yararlanacak. Yasağın kaldırılması, sosyal nitelikteki yani kâr amacı gütmeyen ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlayan konut yatırımlarının hayata geçirilmesini kolaylaştıracaktır.
Finansal Koşullar
Evler, sosyal konutlar ve öğrenci ile doktora öğrencileri için konut yatırımları için kalıcı kullanıma devredilecek araziler için avantajlı finansal koşullar teklif edildi. Kalıcı kullanım için yıllık ücretin arazinin değerinin %0,3’ü, başlangıç ücretinin ise arazinin fiyatının %10’undan fazla olmayacağı öngörülüyor.
Başlangıç Ücreti İndirimi
Tasarı, kalıcı kullanım hakkının tesis edilmesindeki ilk ücretin düşürülme imkânını da içeriyor. Devlet Hazinesi’ne ait arazilerde, indirim kararı ilgili merciin valinin yönetmeliğine dayanarak alacağı. Buna karşın belediyelere ait arazilerde, indirim verilip verilmeyeceğine ilgili belediye, ilçe veya il meclisi karar verecek.
Bloklar Altındaki Arazilerin Hukuki Durumu
Gelişim Bakanlığı, aynı zamanda apartmanların altındaki arazilerin hukuki durumunu düzenlemek istiyor. Bu gayrimenkullerin belirsiz hukuki durumu, Polonya Halk Cumhuriyeti (PRL) döneminden kalma bir mirastır. Sorun, PRL zamanlarında başlamış ve yıllar içinde büyümüştür.
O dönemdeki yetkililer (milli konseyler), blok inşası için izinler verirken resmi işlemlere fazla önem vermemiş ve bu konuda birçok hata yapmıştır. Şimdi yıllar sonra bu durum, kooperatiflere ve onların sakinlerine geri dönmektedir. Yüksek Mahkeme’nin yargı kararları da bu sürecin bir parçası olmuştur.
Yargısal Gelişmeler
2012 yılına kadar, hukuki durumu düzenlenmemiş araziler üzerindeki binalarda kiracılık hakkı mülkiyet hakkına dönüştürülmüştür. Tapu mahkemeleri bu haklar için tapu kaydı açarken, Yüksek Mahkeme iki kararıyla bu uygulamaya onay vermiştir. Durum, 2013 yılında aynı mahkemenin (III CZP 104/12) kararıyla değişmiştir.
Yedi Yüksek Mahkeme yargıcı, kooperatifin sahibi veya kalıcı kullanıcısı olmadığı bir arsa üzerindeki bir binadaki mülkiyet hakkının sadece bir beklenti karakteri taşıdığını, yani bir hakkın vaadini belirttiğini tespit etmiştir. Sonuç olarak, bu hakkın açığa çıkarılması amacıyla tapu kaydı açılması mümkün olmamıştır.
Tasarının Hükümleri
Tasarı, Konut Kooperatiflerinin, binaları Devlet Hazinesi veya yerel yönetimlere ait arsalar üzerinde inşa edilmişse, kendileri adına kalıcı kullanım hakkı tesis etme ve binaların mülkiyetini ücretsiz devralma talep edebileceklerini öngörüyor. Bu, şu durumlarda geçerlidir:
Bu durumlarda kooperatif, arazinin hukuki durumunu düzenleyip üzerindeki binalara sahiplik kazanmak için ek bir maliyete katlanmak zorunda kalmayacak.
Geçerlilik Süresi ve Uygulama
Hükümler sadece bir yıl boyunca geçerli olacaktır. Konut Kooperatifleri, Devlet Hazinesi’ne ait araziler için kaymakama, arazi sahibi belediye olduğunda ise belediye başkanlarına, ilçe başkanlarına, ilçe veya il meclislerine sahip çıkmak için başvurabilecektir.
Kalıcı kullanım hakkının tesis edilmesi için kooperatif, belediyeye arazinin piyasa değerinin %15 ile %25 arasında birinci yıllık ücret ödeyecek ve ardından her yıl gayrimenkulün değerinin %1’i oranında yıllık ücret ödemek zorunda kalacak. Buna karşın binaların mülkiyet devri ücretsiz olacak.