Polonya, yeni planlama yasasıyla belediyelere “genel plan” yetkisi tanıyor. Bu plan, “yapılandırma koşulları kararı” sürecini değiştirerek yapılaşmanın sadece “yapılandırma alanları” (OUZ) ile kısıtlanmasını öngörüyor. Düzenleme, gayrimenkul sahiplerinin yatırım haklarını ve mülkiyet değerlerini doğrudan etkiliyor. ⚖️
Yeni Planlama Aracı: Belediye Genel Planı
Polonya’da “planowanie i zagospodarowanie przestrzenne” (planlama ve mekânsal düzenleme) yasasındaki yeni düzenleme, belediyelere tamamen yeni bir planlama aracı olarak “plan ogólny gminy” (belediye genel planı) getiriyor. Bu plan, mevcut “studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” (mekânsal düzenleme koşulları ve yönelimleri çalışması) yerini alacak. Belge, “aktu prawa miejscowego” (yerel düzenleyici metin) niteliğinde olacak ve “warunkach zabudowy” (yapılandırma koşulları) kararı veren organlar için doğrudan bağlayıcı olacak.
Yapılaşma Sadece “Yapılandırma Alanları”nda Mümkün
Genel plan, “strefy planistyczne” (planlama bölgeleri) belirleyecek, bunun içinde “obszary uzupełnienia zabudowy” (OUZ – yapılandırma alanları) öne çıkacak. Bu alanlar, “miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego” (yerel mekânsal düzenleme planı) kapsamı dışındaki parseller için temel önem taşıyor. “Warunkach zabudowy” kararının şartları arasında “tzw. dobre sąsiedztwo” (sözde iyi komşuluk), “dostęp do drogi publicznej” (kamu yolu erişimi) ve “odpowiednie uzbrojenie terenu” (yeterli altyapı) yer alıyor. Genel planların yürürlüğe girmesiyle ek bir şart getiriliyor: Yapılandırma koşulları kararı, sadece genel planda belirtilen OUZ’larda alınabilecek.
Mülkiyet Hakları ve Ekonomik Etkiler
Pratikte bu, OUZ dışındaki bir parselin “warunkach zabudowy” kararıyla yapılandırılamayacağı anlamına geliyor. Bu tür bir arsa, tüm yatırım şartlarını önceki dönemde karşılasa da yıllarca yapılandırılamayabilir. Bu, büyük ekonomik önemdeki bir değişiklik. Bir yapı parseli, üzerinde yapılaşmanın imkânsız olduğu arsadan çok daha değerli olabilir. Belediyenin planlama kararı nedeniyle gayrimenkul değeri radikal olarak düşebilir. Artık daha fazla gayrimenkul sahibi, genel planlar onaylanmadan önce “wuzetki” (yapılandırma koşulları kararı) için başvuruyor. Çünkü mevcut yasalara göre alınan karar, yeni düzenlemeler yürürlüğe girdikten sonra da geçerli kalacak ve yatırımı mümkün kılacak.
Hukuki Tartışma: Mülkiyet Kısıtlaması ve Tazminat
Yeni düzenlemeler, finansal tazminat sağlanmadan mülkiyet hakkının önemli ölçüde kısıtlanması riski nedeniyle ciddi hukuki şüphe uyandırıyor. Anayasa’nın 21. maddesinin 2. fıkrası, “expropriation” (kamulaştırmanın) yalnızca “publiczne cele” (kamusal amaçlar) ve “słusznym odszkodowaniem” (adil tazminat) karşılığında mümkün olacağını belirtiyor. 64. maddenin 1 ve 2. fıkraları ise herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğunu ve bu hakkın eşit hukuki korumaya tabi olduğunu, kısıtlamaların ancak kanunla getirilebileceğini ve bu hakkın özüne dokunulamayacağını vurguluyor. Genel planlar nedeniyle bir gayrimenkul sahibi, daha önce var olan yapılandırma imkânını kaybedebilir. Ancak “planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym” yasası, bu kısıtlamanın “planu ogólnego” (genel plan) nedeniyle olması durumunda tazminat öngörmüyor.
Bu durum, mevcut düzenlemelerle temel bir fark oluşturuyor. “Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego” (yerel mekânsal düzenleme planı) onaylanması durumunda, planın bir mülkiyeti geleneksel kullanım imkânını ortadan kaldırması veya değerini düşürmesi halinde, sahibi “odszkodowania” (tazminat) talep edebilir. Genel plan ise böyle bir mekanizma öngörmüyor. 📉
Uygulamada Değişim ve Gelecek Riskleri
Yeni düzenlemeler, Polonya gayrimenkul piyasasının yapısında kalıcı değişikliklere yol açabilir. OUZ dışındaki parseller yatırım potansiyelini ve değerinin büyük bir kısmını kaybedebilir. Sahip açısından bu, mülkiyeyi kullanma hakkının kısıtlanması anlamına geliyor; fiilen arsa yatırım olarak “zamrożony” (dondurulabilir). Aynı zamanda belediyelerin planlama kararları “indywidualny” (bireysel) değil, “ogólny” (genel) nitelikte olacak. Bu da sahiplerin kendi parsellerinin düzenleme şartlarını müzakere edemeyeceği anlamına geliyor. Belediyeler şu anda “konsultacje społeczne” (toplumsal danışmalar) yürütüyor; bu, gayrimenkul sahiplerinin arazilerinin kullanımı hakkında görüş bildirebilecekleri tek aşama.
Genel plan “aktu prawa miejscowego” (yerel düzenleyici metin) haline geldiğinde, belge hükümleri kamu idaresi organları için bağlayıcı olacak. Onaylanmasından sonra “warunkach zabudowy” kararlarının alınması, yeni kurallara göre kısıtlanacak. Parsel sahipleri için kritik önem taşıyan nokta, arazilerinin “obszarze uzupełnienia zabudowy” (yapılandırma alanı) içinde olup olmadığıdır. Bu karara, gelecekteki yatırımların mümkünlüğü bağlıdır.
Kaynak : GazetaPrawna