Gelişme ve Teknoloji Bakanlığı, 2027’den itibaren toplu konut binalarına ilişkin belge verme yetkisini belediyelere devredecek yasal düzenlemeyi bugün yayınlayacak.
Yeni Düzenlemenin Amacı
Toplu konut binalarına (oteller, pansiyonlar vb.) ilişkin belge verme kurallarında değişiklikler geliyor. Bu değişiklikler, Mülkiyet Kanunu’na yapılacak yeni bir düzenlemede yer alacak ve Gelişme ve Teknoloji Bakanlığı tarafından bugün yayınlanacak. Buna göre 2027 yılından itibaren bu tür binalar için belge verme kararı, tamamen belediyelerin (samorząd) inisiyatifine bırakılacak. Ayrıca bu binalardaki konutlar, konutlarla aynı şartları sağlamak zorunda olacak. Bu kapsamda bir konutun en az 25 metrekare olması gerekecek.
Yatırımcıların Uyguladığı Yöntemler
Bu düzenleme, planlama düzeyinde ve konut standartları başlıklarında yaşanan çatışmalar nedeniyle hazırlandı. Şu anda bazı yatırımcılar, yerel planlarda hizmet alanı olarak ayrılan arazileri, toplu konut binası kılıfıyla kullanarak konutlar (resmi olarak hizmet odaklı konutlar) inşa ediyor. Ardından belediyeden “konutun bağımsızlığına dair belge” alıp, arsa payıyla birlikte bağımsız mülkiyet olarak satıyor. Bu durum, belediyelerin sosyal altyapı (anaokulu, okul, sağlık hizmeti gibi) ihtiyacını ortadan kaldırıyor çünkü toplu konut binaları geçici konaklama ve turistik hizmetler sunulduğu için bu yükümlülükler bulunmuyor. Sonuçta belediye, söz konusu arazinin gelişimi üzerindeki etkinliğini kaybediyor.
Uygulamada Görülen Sorunlar
Bir yatırımcı, hizmet alanı olarak ayrılan arazide toplu konut binası inşa edip, ardından bu binayı bağımsız konutlar olarak ayırıp “yatırım daireleri” şeklinde sattığında, aslında belediyenin yetkilerini dolaylı olarak aşmış oluyor. Bu tür binalarda insanlar normal konutlarda olduğu gibi yaşam sürüyor. Bu durum ek trafik, park yeri ihtiyacı ve geliştirici yerine belediye yönelik beklentiler doğuruyor. İşte bu beklentiler ve şikayetler, kamu gücüne yönelik olarak iletilerek önemli çatışmalara yol açıyor. Vekalet Tomasz Lewandowski, gelişme ve teknoloji bakanlığı vekili, şunları ekliyor: “Belediye, geliştirici değil, kamusal alana karar verir. Örneğin, bir otelin bir parkın veya gölün etrafında uygun olabileceğini, konut amaçlı dairelerden oluşan bir binanın ise uygun olmayacağını değerlendirebilir.”
Standart Uyuşmazlıkları
Bir diğer sorun ise konut standartları. Gelişme bakanlığı, konut odaklı konutlar için asgari alan, güneşlenme gereksinimleri ve park yeri sayısı gibi düzenlemelerin geçerli olduğunu belirtiyor. Ancak hizmet odaklı konutlar için bu standartlar çok daha düşük çünkü bunlar sürekli ikamet için tasarlanmamıştır. Sonuçta daha küçük alanlar, daha az güneşlenme ve metrekare bazında (konut sayısına göre değil) çok daha düşük park yeri oranı mümkün kılıyor. Bu durum, formelde toplu konut binası inşa edip sonradan bağınsız mülkiyet olarak satan yatırımcıların, normal şartlarda konut kalitesi ve standartı için öngörülen düzenlemeleri aşmasına olanak tanıyor.
Sektör Temsilcilerinin Tepkisi
Bu öneriler tüm taraflarca memnuniyetle karşılanmıyor. “Mieszkanicznik” derneği (kişisel yatırımcıları temsil eden) ve Polonya Kısa Vadeli Kiralama Derneği, düzenlemeye karşı çıkıyor. Mieszkanicznik derneği Gdań şubesi lideri Joanna Ekert, “Bu tür konutlara gerçek bir talep var. Derneğimizde bu nedenle böyle yapılar inşa edenler var. İdeolojik nedenlerle değil, çünkü insanlar gerçekten orada yaşamak istiyorlar. Kiracılar için büyük bir evde oda kiralamaktan daha iyi bir çözüm. Küçük olsa bile kendi, bağımsız bir alana sahip olmak tercih ediliyor” diyor. Ekert, “Bu tür düzenlemeleri, konut koşullarını sağlamak için doğru bir adım olarak görmedim. Sonuçta müşterilerin istediği satılıyor, idari olarak doğru görülen değil” diye ekliyor. Polonya Kısa Vadeli Kiralama Derneği Başkanı Grzegorz Żurawski ise, “Girişimciler ve yatırımcılar için bu tür bir çözüm gerekli değil. Devlet arz ve talep alanında giderek daha fazla müdahale ediyor. Alım-satım kararlarını devralmak, serbest piyasa ve ekonomik özgürlüğe müdahale demektir” görüşünü paylaşıyor.
Belediyelerin Görüşü
Belediyeler ise önerilen değişikliklere olumlu bakıyor. Muszyna belediye başkanı ve Polonya Sağlık Beldeleri Belediyeleri Derneği Başkanı Jan Golba, “Sağlık beldelerinde çok sayıda toplu konut binası inşa ediliyor ancak neredeyse hiç denetim yok. İlk bakışta bu turistleri çekmesi nedeniyle avantajlı görülüyor, ancak aslında belediyeye büyük maliyetler yaratıyor ve kasabaların çözülmesine neden oluyor. Apartmanlar turistler için daha ucuz olduğu cazip, ancak belediye ve tüm turizm piyasası için ciddi sorunlar yaratıyor” diyor. Golba, “Bu yapılar daha düşük emlak vergisi ödüyor. Tam hizmetli oteller rekabetçi olmazken, apartmanlarda sadece kapı kodu yeterli, hiç personel gerekmiyor. Binalar genellikle yeterli park yeri bulundurmuyor ve inşaata ilişkin düzenlemeler basitçe görmezden geliyor” diye ekliyor. Golba, “Bu iyi bir çözüm. Artık belge sadece tüm şartlar sağlandığında verilebilecek. Böylece belediyelerin daha fazla dava kaybetmesi önlenmiş olacak. Bu kesinlikle olumlu bir değişim” değerlendirmesinde bulunuyor.