Gelişme ve Teknoloji Bakanlığı, konut alanlarında kalıcı kullanım hakkını geri getirmek ve tapu sorununu çözmek için kanun tasarısı hazırladı.
Bakanlığın Önerisi ve Mevcut Durum
Gelişme ve Teknoloji Bakanlığı, konut alanlarında kalıcı kullanım hakkının tesis edilmesini mümkün kılacak bir yasa tasarısı hazırladı. Ayrıca, özellikle Varşova’daki binaların altındaki arazilerin hukuki durumunu düzenlemek için yeni bir girişimde bulunuyor. Tasarının Hükûmet Meclisi’ne sunulduğu belirtildi.
Şu anda konut amaçlı kalıcı kullanım hakkının tesisine yönelik bir yasağı bulunuyor. Bakanlık, bu yasağın kaldırılması ve yedi yıl önceki reformun bir kısmının tersine çevrilmesi öneriyor. Bu reformun amacı, bu hakkın kademeli olarak ortadan kaldırmaktı ve bu süreçte neredeyse 2,5 milyon konut ve tek tip ev sakini malik olmuştu.
Hak Sahipleri ve Yatırım Amacı
Kalıcı kullanım hakkının geri gelmesinden konut kooperatifleri ve Sosyal Konut Girişimleri faydalanacak. Yasağın kaldırılması, bu kuruluşların kâr amacı gütmeyen ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan sosyal nitelikli konut yatırımlarını gerçekleştirmesini kolaylaştıracak.
Finansal Koşullar
Meskenler, sosyal konutlar ve öğrenci ile doktora öğrencileri için konut yatırımları için kullanılacak arazilerde kalıcı kullanım hakkı için mali koşulların tercihli olması önerildi. Kalıcı kullanım hakkı için yıllık ödemenin arazinin değerinin %0,3’ü, ilk ödemenin ise arazinin fiyatından %10’dan fazla olmaması planlandı.
Tasarı, ayrıca kalıcı kullanım hakkının tesisinin ilk ödemesinin düşürülmesi olasılığını da öngörüyor. Devlet malı olan arazilerde, indirim kararı valiliğin düzenlemesi üzerine yetkili organ tarafından alınacak. Belediyelere ait taşınmazlarda ise indirim hakkında karar ilgili belediye meclisi, ilçe meclisi veya il meclisi verecek.
Bloklar Altındaki Arazi Sorununun Kökenleri
Gelişme Bakanlığı, binaların altındaki arazilerin hukuki durumunu düzenlemek istiyor. Bu taşınmazların belirsiz hukuki durumu, Polonya Halk Cumhuriyeti (PRL) döneminden miras kalmadır. Sorun, yerinden çıkmamış, PRL zamanında ortaya çıkmış ve yıllar boyunca büyümüştür.
O dönemdeki yetkili makamlar (millet meclisleri), bina inşaatı için izinler verirken resmiyetlere fazla önem vermemiş ve bu konuda birçok hata yapmışlardır. Şimdi yıllar sonra bu durum kooperatifler ve onların sakinleri üzerinde intikam gibi hissettiriyor. Yüksek Mahkeme’nin içtihatları da bu sürece katkıda bulunmuştur. 2012 yılına kadar, hukuki durumu düzenlenmemiş araziler üzerindeki binalarda kiracılık hakkının mülkiyet hakkına dönüştürülmesi mümkündü. Tapu daireleri, bu haklar için tapu senetleri açmıştı ve Yüksek Mahkeme iki kararla bunu onaylamıştı.
Durum, 2013 yılında aynı mahkemenin kararıyla (III CZP 104/12) değişti. Yedi Yüksek Mahkeme yargıcı, kooperatifin maliki veya kalıcı kullanıcı olmadığı arazideki bir binanın daire mülkiyet hakkının sadece beklenti niteliğinde olduğunu yani bu hakkın bir taahhüt olduğunu kabul etti. Bunun sonucunda, bu hakkın açığa çıkarılması için tapu senetlerinin açılması mümkün olmaktan çıktı.
Kanun Teklifinin Çözüm Önerileri
Tasarı, konut kooperatiflerinin, binaların Devlet veya belediyeye ait arazilerde inşa edilmiş olması koşuluyla, bu araziler için kendi adlarına kalıcı kullanım hakkı talep edebileceklerini ve binaların bedelsiz olarak mülkiyetinin kendilerine devredilebileceğini öngörüyor. Bu durumlar aşağıdaki gibidir:
Birincisi, 5 Aralık 1990 tarihinden sonra kooperatif (veya hukuqi öncülü) inşaat ruhsatı ile bina inşa etmiş olması; ikincisi, 5 Aralık 1990 tarihinden önce kooperatifin kendi kaynaklarıyla inşa edilmiş ve 1996 yılı sonuna kadar mülkiyetle ilgili iddialar ilan edilmemiş olması.
Bu durumda kooperatif, ek bir maliyet ödemeden arazinin hukuki durumunu düzenleyebilir ve üzerindeki binaların maliki olabilir.
Yasalar sadece bir yıl için geçerli olacak. Kooperatifler, Devlet mülkü olan araziler için kaymakama, arazi belediye mülkü ise belediye başkanlarına, belediye başkanlarına, ilçe başkanlarına veya il yönetimine başvurarak hak talebinde bulunabilecekler.
Kalıcı kullanım hakkının tesis edilmesi için kooperatif, belediyeye piyasa değerinin %15 ila %25’i arasında ilk yıllık ödeme yapacak ve ardından mülkün değerinin %1’i oranında yıllık ödemeler düzenleyecek. Bina mülkiyetinin devri ise ücretsiz olacak.
