Gelişme ve Teknoloji Bakanlığı, konut derneklerinin statüsünü, malikiyetini ve yönetimini düzenleyen 30 yıllık ilk büyük yasa değişikliğini hazırlıyor.
Konut Derneklerinin Tanımı
Proje, konut derneklerinin tanımını değiştirmeyi öneriyor. Buna göre dernek, tüzel kişiliği olmayan ancak yasa gereği hukuki kapasiteye sahip bir birim olacak. Bu, derneğin mülk sahiplerinin malikliklerinden ayrı kendi malikliğine sahip olmasını ve hak edinmesini ile yükümlülükler üstlenmesini sağlayacak.
Konut Derneğinin Hukuki Statüsü
Şu anki durumda, konut derneklerinin hukuki statüsü Medeni Kanun’un 331. maddesinin 1. fıkrası dolaylı olarak belirleniyor. Bu madde, tüzel kişiliği olmayan ancak yasa ile hukuki kapasite tanınan birimlerin tüzel kişilere ilişkin hükümlere tabi olduğunu belirtiyor. Ancak bu, derneklerin tüzel kişiliğinin olup olmadığı konusunda netlik sağlamıyor. Doktrinde, derneklerin tüzel kişiliğe sahip olmadığı görüşü hakim.
Derneğin kendi malikliğine sahip olma hakkı öncelikle Yargıtay’ın içtihatlarına, özellikle 21 Aralık 2007 tarihli kararı (III CZP 65/07) dayanıyor. Bu karara göre, dernek, kendisine tanınan hukuki kapasite çerçevesinde, ortak mülkün yönetimine hizmet eden malikliği ile ilgili hak ve yükümlülükler edinebilir. Pratikte, bu primarily, maliklerden alınan katkılar ve dernek tarafından yapılan sözleşmelerle ilgilidir. Projenin amacı, bu görüşü yasa taşımaktır. Böylece, derneklerin tüzel kişiliği durumunda olduğu gibi, statüsü tek tanımlı hale getirilecek ve bu tür kurumların katıldığı ekonomik işlemlerin kesinliği sağlanacak.
Tahkim Hakları ve Maliklerin Katkısı
Proje, derneğin ortak mülkün kusurlarıyla ilgili tahkim haklarını maliklerden hak devretmeden bağımsız olarak talep etme hakkına sahip olmasını öneriyor. Şu anki durumda, tahkim hakları maliklere aittir, çünkü onlar lokal satın alma sözleşmesini ve birlikte ortak mülkteki payını imzalıyorlar.
Yargıtay içtihatlarına göre, sadece lokal maliki tahkim nedeniyle dava açabilir ve dernek, ancak malikler bir kararla bu hakları derneğe devrettiğinde (cesion) hareket edebilir. Bu devretme, tüm maliklerin bir kararla verdiği ön onayı gerektirir. Pratikte bu onay her zaman verilmediği için dernek, ortak bina bölümlerindeki kusurlar ve arızalar için tam tazminatı geri alamıyor.
Balkonlar, Ortak Yerler ve Aidatlar
Proje, ortak mülkün tanımını değiştirecek. Bu tanıma göre, balkonların, loggilerin ve terasların yapısal elemanları da ortak mülkün bir parçası olacak. Buradan kastedilen, taşıyıcı kolonlar, izolasyonlu balkon plakası, parmaklık ve binanın dış cephesine ait diğer balkon bölümleridir. Bu değişiklikle, bu elemanların bakımını ve onarımından kimin sorumlu olduğu konusunda ki belirsizlikler ortadan kalkacak. Ancak lokal maliki, balkonun iç mekanına ait özel haklara sahip olacak. Bugün bu konuda ihtilaflar çıkıyor.
Gelişme Bakanlığı, aynı zamanda, bir lokalin kullanımının ortak mülkün bakım maliyetlerini artırması durumunda ve yönetim veya yönetici tarafından hazırlanan maliyet hesaplamasıyla belgelenebilmesi halinde, tüm lokaller için katkıların artırılmasına izin verilmesini öneriyor. Şu anki durumda, sadece ticari lokaller için ve sadece onların kullanımının dernek için gerçekten daha yüksek maliyetlere yol açması durumunda böyle artışlar yapılabilir.
Pratikte ise, lokalin durumu genellikle asıl kullanım amacına uymuyor – mesken lokalleri ticari faaliyet için kullanılabilir ve bu da ortak bölümlerin bakım maliyetlerini artırır. Bu nedenle proje, mesken lokal sahipleri için de aidat artışı imkanı öngörüyor, ancak derneğin, lokalin kullanımı ile daha yüksek maliyetler arasındaki bağlantıyı kanıtlanması şartıyla. Herhangi bir lokal için aidatları artıran dernek kararı, yönetim veya yönetici tarafından hazırlanan, bu kararı haklı çıkaran bir maliyet hesaplamasına dayanmak zorunda olacak.
Ölçüm Cihazları ve Aidat Tarihleri
Ortak mülkle ilgili maliyetlere, ısı ölçerler, su ölçerler veya ısı bölücü cihazlar gibi ölçüm cihazlarına yapılan harcamalar da dahil edilecek. Bu, bu cihazların bakımını ve bunlarla ilgili tüm işlemleri (kurulum, değişim, onay, bakım ve onarım) derneğin üstlenmesi anlamına gelecek. Şu anki yasalar bu konuyu doğrudan düzenlemiyor ve bu cihazların malikiyeti, medya hesaplama yönetmeliğinde belirleniyor.
Proje, medya ve çöp taşıma ücreti katkılarının her ayın 10. gününe kadar ödenmesi ilkesini öngörüyor. Şu anki durumda, sadece mülk yönetimiyle ilgili ücretler için bu yükümlülük var, medyalar için ise dernek yönetmeliğine bağlı ve bu bazen mahkemede sorgulanabiliyor. Bu değişiklikle, derneklerin ödemeleri zamanında yapacağından emin olunacak ve bu da hizmetlerin kesintisiz sağlanmasını sağlayacak.
Gündelik Yönetim Yetkileri
Konut mülkiyeti kanununa, “gündelik yönetim eylemleri” tanımı da eklenecek. Bu, yönetim veya yöneticinin maliklerin oylaması olmadan kendi başına halledebileceği işler olacak. Bu, ortak mülkün normal kullanımı ve amacına uygun olarak iyi durumda tutulmasıyla ilgili günlük işler olacak. Şu anki durumda, dernekler bu konuda Medeni Kanun hükümlerinden yararlanıyor. Hangi kararın kimin tarafından alınacağı her zaman bell olmadığı için bu, yönetim ile malikler arasında sık sık ihtilaflara yol açıyor.
Kaynak : GazetaPrawna
